Quem acompanha o mercado imobiliário sabe que os resultados do último ano, em geral, não foram tão bons. Vários fatores contribuíram para isso, mas podemos destacar aqui, o aumento dos custos dos materiais, bem como a alta taxa de juros que impactou diretamente as vendas. Diante disso, muitas construtoras optaram por segurar os lançamentos e focar em desenvolver os produtos que já estavam disponíveis para o mercado.
Por que isso acontece? O ciclo imobiliário é longo e dependente de vários fatores externos à organização. A viabilidade de um empreendimento é constantemente executada meses ou até mesmo anos antes de seu lançamento. Mesmo com um orçamento executivo atualizado com os preços atuais, muitas vezes, um projeto que era viável a algum tempo atrás, deixa de ser no momento atual, especialmente em um período de grande volatilidade econômica. Isso sem contar os fatores próprios da localização: Um concorrente que lança um empreendimento parecido, uma indústria próxima que diminui a atratividade local ou mudanças no plano diretor da cidade que exigem toda uma modificação do produto.
Por isso, o Pro Builder vai além de ser apenas um planejamento a longo prazo. Nessa metodologia que a Smart construiu especificamente para ajudar construtoras e incorporadoras a terem um crescimento estável e perene, leva-se em conta as dificuldade e os prazos estimados de cada etapa da incorporação, desde a contratação do terreno passando pelo licenciamento até a obra em si. Com isso, temos previsibilidade e podemos tomar decisões com antecedência.
Mas como agir em cenários voláteis no curto prazo? É por isso que, aliado à metodologia de planejamento do Pro Builder, também preocupamos com o acompanhamento constante de uma das etapas muitas vezes negligenciada, porém fundamental para o sucesso do negócio: a viabilidade técnica e financeira do empreendimento.
Essa é uma etapa fundamental para acontecer logo no início do processo de análise de terreno. Através dela e com o auxílio de um estudo de massa, podemos decidir com certo grau de confiabilidade se o produto que será localizado naquele terreno será viável para a empresa a partir de indicadores pré-determinados.
De um modo geral, a viabilidade técnica de um terreno refere-se à análise das condições e restrições relacionadas à sua utilização para determinados fins, como construção de edifícios, instalação de infraestrutura ou desenvolvimento de projetos específicos. Envolve a avaliação de diversos aspectos técnicos, como topografia, acesso a serviços públicos, características geotécnicas do solo, restrições legais e regulatórias, entre outros.
Alguns dos aspectos analisados incluem:
Topografia: Verifica-se a inclinação do terreno, a presença de áreas alagadiças, a existência de declives acentuados, entre outros aspectos que possam impactar a construção e o desenvolvimento do projeto.
Acesso e infraestrutura: Avalia-se a disponibilidade e proximidade de serviços públicos essenciais, como abastecimento de água, fornecimento de energia elétrica, acesso a redes de esgoto e sistemas de transporte. Também é importante analisar a qualidade das estradas e vias de acesso à área.
Características geotécnicas do solo: Realiza-se estudos geotécnicos para identificar as condições do solo, sua capacidade de suporte, resistência e possíveis problemas, como a presença de rochas, lençóis freáticos elevados, solos contaminados, entre outros.
Restrições legais e regulatórias: Verifica-se se o terreno está sujeito a alguma restrição legal, como zoneamento urbano, leis de preservação ambiental, limitações de altura de construção, regulamentações de uso do solo, entre outras normas e regulamentos.
Aspectos ambientais: Analisa-se possíveis impactos ambientais decorrentes do projeto, como desmatamento, intervenções em áreas de preservação ambiental, poluição sonora, entre outros.
Viabilidade econômica: Além dos aspectos técnicos, a viabilidade técnica também considera a análise financeira do projeto, avaliando se os custos de construção e desenvolvimento são compatíveis com o orçamento disponível e se o empreendimento será viável economicamente.
Essa análise de viabilidade técnica ajuda a determinar se o terreno é adequado para o uso pretendido (dentre eles, a construção de um empreendimento imobiliário) e a identificar eventuais desafios e restrições que possam afetar o desenvolvimento do projeto. É uma etapa importante no planejamento e na tomada de decisões relacionadas ao resultado do projeto.
No entanto, através de anos de experiência nesse mercado e da observação de como fatores externos influenciam ao longo do tempo, o time de especialistas da Smart percebeu que não basta fazer a viabilidade técnica no momento da tomada de decisão da contratação do terreno. É preciso que essa viabilidade seja revisita ao longo do projeto sendo atualizada com quaisquer que sejam as variáveis que foram alteradas. Assim, caso haja algum fator que inviabilize o projeto, alterações podem ser executadas sem que haja um dispêndio grande de recursos e energia.
O que acontece frequentemente é que as construtoras só vão notar esses problemas no momento da execução do planejamento e do orçamento executivo. As vezes antes durante a execução dos projetos, porém, mesmo assim, se houvesse uma previsibilidade maior, as alterações poderiam ter sido executadas antes.
Por exemplo, se existe a necessidade de alteração de um projeto devido a um prédio concorrente lançado na mesma localidade e com parâmetros semelhantes e já foi dada entrada do projeto na prefeitura, isso significa que será necessário realizar novamente toda a protocolização, o que leva bastante tempo.
Todo esse dispêndio de tempo, esforço, dinheiro e trabalho poderia ser evitado se, durante a execução do projeto, houvesse uma pesquisa comercial efetiva para entender o comportamento dos concorrentes na localidade. Essa é uma das etapas mais importantes da análise de viabilidade de um terreno. Além da análise do ponto de vista comercial (que compreende também o entorno, ticket médio, público-alvo, dentre outros), é fundamental o ponto de vista da engenharia, da equipe jurídica e do financeiro.
Compreendendo essa necessidade de sempre acompanhar a viabilidade preliminar, a Smart entende que existem pelo menos quatro momentos onde é necessário que um comitê de análise de viabilidade deve realizar uma nova análise de viabilidade. Falando sobre o comitê, ele deve ser composto por líderes do comercial, engenharia, jurídico, incorporação e planejamento financeiro para que haja um olhar para cada um dos aspectos mais importantes que definem se o projeto é viável ou não.
Esses momentos, portanto, são: análise de contratação do terreno (usualmente acontece durante a negociação com o terrenista); definição do produto (nessa etapa, já temos mais informações da engenharia e condições de realizar projetos mais robustos); liberação do projeto executivo (com o projeto final já compatibilizado temos mais condições de definir as variáveis com mais assertividade) e, por fim, liberação do orçamento executivo. Nesta etapa já temos todas as informações assertivas disponibilizadas pela engenharia para que possa ser realizada uma viabilidade final.
Mas não para por aí. É importante que, periodicamente, mesmo durante a execução da obra, o acompanhamento físico e econômico (que leva em conta o andamento da obra, bem como a receita proveniente das vendas) seja comparado com a viabilidade, de maneira que o financeiro sempre tenha visibilidade de seus resultados e, até mesmo, saiba quando acontecerão as exposições de caixa. Dessa forma, o setor financeiro pode se preparar com antecedência conseguindo funding com condições melhores, por exemplo.
