{"id":8411,"date":"2023-05-30T15:27:20","date_gmt":"2023-05-30T18:27:20","guid":{"rendered":"https:\/\/smartie.com.br\/?p=8411"},"modified":"2024-04-22T13:13:00","modified_gmt":"2024-04-22T16:13:00","slug":"pro-builder-um-planejamento-que-prioriza-a-viabilidade-do-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/smartie.com.br\/pro-builder-um-planejamento-que-prioriza-a-viabilidade-do-negocio\/","title":{"rendered":"Pro Builder: um planejamento que prioriza a viabilidade do neg\u00f3cio"},"content":{"rendered":"\n

Quem acompanha o mercado imobili\u00e1rio sabe que os resultados do \u00faltimo ano, em geral, n\u00e3o foram t\u00e3o bons. V\u00e1rios fatores contribu\u00edram para isso, mas podemos destacar aqui, o aumento dos custos dos materiais, bem como a alta taxa de juros que impactou diretamente as vendas. Diante disso, muitas construtoras optaram por segurar os lan\u00e7amentos e focar em desenvolver os produtos que j\u00e1 estavam dispon\u00edveis para o mercado.<\/p>\n\n\n\n

Por que isso acontece? O ciclo imobili\u00e1rio \u00e9 longo e dependente de v\u00e1rios fatores externos \u00e0 organiza\u00e7\u00e3o. A viabilidade de um empreendimento \u00e9 constantemente executada meses ou at\u00e9 mesmo anos antes de seu lan\u00e7amento. Mesmo com um or\u00e7amento executivo atualizado com os pre\u00e7os atuais, muitas vezes, um projeto que era vi\u00e1vel a algum tempo atr\u00e1s, deixa de ser no momento atual, especialmente em um per\u00edodo de grande volatilidade econ\u00f4mica. Isso sem contar os fatores pr\u00f3prios da localiza\u00e7\u00e3o: Um concorrente que lan\u00e7a um empreendimento parecido, uma ind\u00fastria pr\u00f3xima que diminui a atratividade local ou mudan\u00e7as no plano diretor da cidade que exigem toda uma modifica\u00e7\u00e3o do produto.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, o Pro Builder<\/a> vai al\u00e9m de ser apenas um planejamento a longo prazo. Nessa metodologia<\/a> que a Smart construiu especificamente para ajudar construtoras e incorporadoras a terem um crescimento est\u00e1vel e perene, leva-se em conta as dificuldade e os prazos estimados de cada etapa da incorpora\u00e7\u00e3o, desde a contrata\u00e7\u00e3o do terreno passando pelo licenciamento at\u00e9 a obra em si. Com isso, temos previsibilidade e podemos tomar decis\u00f5es com anteced\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

Mas como agir em cen\u00e1rios vol\u00e1teis no curto prazo? \u00c9 por isso que, aliado \u00e0 metodologia de planejamento do Pro Builder, tamb\u00e9m preocupamos com o acompanhamento constante de uma das etapas muitas vezes negligenciada, por\u00e9m fundamental para o sucesso do neg\u00f3cio: a viabilidade t\u00e9cnica e financeira do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

Essa \u00e9 uma etapa fundamental para acontecer logo no in\u00edcio do processo de an\u00e1lise de terreno. Atrav\u00e9s dela e com o aux\u00edlio de um estudo de massa, podemos decidir com certo grau de confiabilidade se o produto que ser\u00e1 localizado naquele terreno ser\u00e1 vi\u00e1vel para a empresa a partir de indicadores pr\u00e9-determinados.<\/p>\n\n\n\n

De um modo geral, a viabilidade t\u00e9cnica de um terreno refere-se \u00e0 an\u00e1lise das condi\u00e7\u00f5es e restri\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 sua utiliza\u00e7\u00e3o para determinados fins, como constru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios, instala\u00e7\u00e3o de infraestrutura ou desenvolvimento de projetos espec\u00edficos. Envolve a avalia\u00e7\u00e3o de diversos aspectos t\u00e9cnicos, como topografia, acesso a servi\u00e7os p\u00fablicos, caracter\u00edsticas geot\u00e9cnicas do solo, restri\u00e7\u00f5es legais e regulat\u00f3rias, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

Alguns dos aspectos analisados incluem:<\/p>\n\n\n\n

Topografia<\/strong>: Verifica-se a inclina\u00e7\u00e3o do terreno, a presen\u00e7a de \u00e1reas alagadi\u00e7as, a exist\u00eancia de declives acentuados, entre outros aspectos que possam impactar a constru\u00e7\u00e3o e o desenvolvimento do projeto.<\/p>\n\n\n\n

Acesso e infraestrutura<\/strong>: Avalia-se a disponibilidade e proximidade de servi\u00e7os p\u00fablicos essenciais, como abastecimento de \u00e1gua, fornecimento de energia el\u00e9trica, acesso a redes de esgoto e sistemas de transporte. Tamb\u00e9m \u00e9 importante analisar a qualidade das estradas e vias de acesso \u00e0 \u00e1rea.<\/p>\n\n\n\n

Caracter\u00edsticas geot\u00e9cnicas do solo<\/strong>: Realiza-se estudos geot\u00e9cnicos para identificar as condi\u00e7\u00f5es do solo, sua capacidade de suporte, resist\u00eancia e poss\u00edveis problemas, como a presen\u00e7a de rochas, len\u00e7\u00f3is fre\u00e1ticos elevados, solos contaminados, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

Restri\u00e7\u00f5es legais e regulat\u00f3rias<\/strong>: Verifica-se se o terreno est\u00e1 sujeito a alguma restri\u00e7\u00e3o legal, como zoneamento urbano, leis de preserva\u00e7\u00e3o ambiental, limita\u00e7\u00f5es de altura de constru\u00e7\u00e3o, regulamenta\u00e7\u00f5es de uso do solo, entre outras normas e regulamentos.<\/p>\n\n\n\n

Aspectos ambientais:<\/strong> Analisa-se poss\u00edveis impactos ambientais decorrentes do projeto, como desmatamento, interven\u00e7\u00f5es em \u00e1reas de preserva\u00e7\u00e3o ambiental, polui\u00e7\u00e3o sonora, entre outros.<\/p>\n\n\n\n

Viabilidade econ\u00f4mica:<\/strong> Al\u00e9m dos aspectos t\u00e9cnicos, a viabilidade t\u00e9cnica tamb\u00e9m considera a an\u00e1lise financeira do projeto, avaliando se os custos de constru\u00e7\u00e3o e desenvolvimento s\u00e3o compat\u00edveis com o or\u00e7amento dispon\u00edvel e se o empreendimento ser\u00e1 vi\u00e1vel economicamente.<\/p>\n\n\n\n

Essa an\u00e1lise de viabilidade t\u00e9cnica ajuda a determinar se o terreno \u00e9 adequado para o uso pretendido (dentre eles, a constru\u00e7\u00e3o de um empreendimento imobili\u00e1rio) e a identificar eventuais desafios e restri\u00e7\u00f5es que possam afetar o desenvolvimento do projeto. \u00c9 uma etapa importante no planejamento e na tomada de decis\u00f5es relacionadas ao resultado do projeto.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, atrav\u00e9s de anos de experi\u00eancia nesse mercado e da observa\u00e7\u00e3o de como fatores externos influenciam ao longo do tempo, o time de especialistas da Smart percebeu que n\u00e3o basta fazer a viabilidade t\u00e9cnica no momento da tomada de decis\u00e3o da contrata\u00e7\u00e3o do terreno. \u00c9 preciso que essa viabilidade seja revisita ao longo do projeto sendo atualizada com quaisquer que sejam as vari\u00e1veis que foram alteradas. Assim, caso haja algum fator que inviabilize o projeto, altera\u00e7\u00f5es podem ser executadas sem que haja um disp\u00eandio grande de recursos e energia.<\/p>\n\n\n\n

O que acontece frequentemente \u00e9 que as construtoras s\u00f3 v\u00e3o notar esses problemas no momento da execu\u00e7\u00e3o do planejamento e do or\u00e7amento executivo. As vezes antes durante a execu\u00e7\u00e3o dos projetos, por\u00e9m, mesmo assim, se houvesse uma previsibilidade maior, as altera\u00e7\u00f5es poderiam ter sido executadas antes. <\/p>\n\n\n\n

Por exemplo, se existe a necessidade de altera\u00e7\u00e3o de um projeto devido a um pr\u00e9dio concorrente lan\u00e7ado na mesma localidade e com par\u00e2metros semelhantes e j\u00e1 foi dada entrada do projeto na prefeitura, isso significa que ser\u00e1 necess\u00e1rio realizar novamente toda a protocoliza\u00e7\u00e3o, o que leva bastante tempo.<\/p>\n\n\n\n

Todo esse disp\u00eandio de tempo, esfor\u00e7o, dinheiro e trabalho poderia ser evitado se, durante a execu\u00e7\u00e3o do projeto, houvesse uma pesquisa comercial efetiva para entender o comportamento dos concorrentes na localidade. Essa \u00e9 uma das etapas mais importantes da an\u00e1lise de viabilidade de um terreno. Al\u00e9m da an\u00e1lise do ponto de vista comercial (que compreende tamb\u00e9m o entorno, ticket m\u00e9dio, p\u00fablico-alvo, dentre outros), \u00e9 fundamental o ponto de vista da engenharia, da equipe jur\u00eddica e do financeiro.<\/p>\n\n\n\n

Compreendendo essa necessidade de sempre acompanhar a viabilidade preliminar, a Smart entende que existem pelo menos quatro momentos onde \u00e9 necess\u00e1rio que um comit\u00ea de an\u00e1lise de viabilidade deve realizar uma nova an\u00e1lise de viabilidade. Falando sobre o comit\u00ea, ele deve ser composto por l\u00edderes do comercial, engenharia, jur\u00eddico, incorpora\u00e7\u00e3o e planejamento financeiro para que haja um olhar para cada um dos aspectos mais importantes que definem se o projeto \u00e9 vi\u00e1vel ou n\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Esses momentos, portanto, s\u00e3o: an\u00e1lise de contrata\u00e7\u00e3o do terreno (usualmente acontece durante a negocia\u00e7\u00e3o com o terrenista); defini\u00e7\u00e3o do produto (nessa etapa, j\u00e1 temos mais informa\u00e7\u00f5es da engenharia e condi\u00e7\u00f5es de realizar projetos mais robustos); libera\u00e7\u00e3o do projeto executivo (com o projeto final j\u00e1 compatibilizado temos mais condi\u00e7\u00f5es de definir as vari\u00e1veis com mais assertividade) e, por fim, libera\u00e7\u00e3o do or\u00e7amento executivo. Nesta etapa j\u00e1 temos todas as informa\u00e7\u00f5es assertivas disponibilizadas pela engenharia para que possa ser realizada uma viabilidade final.<\/p>\n\n\n\n

Mas n\u00e3o para por a\u00ed. \u00c9 importante que, periodicamente, mesmo durante a execu\u00e7\u00e3o da obra, o acompanhamento f\u00edsico e econ\u00f4mico (que leva em conta o andamento da obra, bem como a receita proveniente das vendas) seja comparado com a viabilidade, de maneira que o financeiro sempre tenha visibilidade de seus resultados e, at\u00e9 mesmo, saiba quando acontecer\u00e3o as exposi\u00e7\u00f5es de caixa. Dessa forma, o setor financeiro pode se preparar com anteced\u00eancia conseguindo funding com condi\u00e7\u00f5es melhores, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n

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